7 Novedades de la Nueva Regulación de Alquiler de Vivienda
En el presente artículo trataremos de sintetizar algunas de las novedades y cambios más relevantes que introduce el citado Real Decreto Ley con respecto a las normativas anteriores, y que son de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 19 de diciembre de 2018.
El pasado 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, norma aprobada por el Gobierno con la finalidad de aumentar la oferta de vivienda en alquiler y equilibrar la posición jurídica de propietarios e inquilinos en la relación arrendaticia, y que supone la modificación de varias leyes de nuestro ordenamiento jurídico como son la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley sobre Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley Reguladora de Haciendas Locales y la Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Duración del contrato de arrendamiento.
La LAU establece que la duración del contrato se pacta libremente por las partes. Sin embargo, también establece una duración mínima durante la cual el contrato se prorrogará obligatoriamente por periodos anuales siempre que el inquilino no manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo. Con la reforma del Real Decreto-Ley 21/2018, esta duración mínima pasa de 3 a 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica.
Prórroga del contrato
Otra novedad importante que introduce el RD-ley 21/2018 es que se amplía el plazo por el que se prorroga el contrato cuando llega a su vencimiento una vez transcurrida la duración mínima y ninguna de las partes ha comunicado su voluntad de no renovarlo. Si hasta ahora el contrato se prorrogaba por un año más, con la reciente reforma la prórroga tácita será de 3 años.
Fianza
Por lo que se refiere a la prestación de fianza, si bien se mantiene la obligatoriedad de la prestación de fianza por importe de una mensualidad de renta y la posibilidad de que las partes pacten, además, algún otro tipo de garantía adicional a la fianza en metálico, se limita, sin embargo, en este último caso, que el valor de esas garantías no pueda exceder de dos mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración. Con ello se pretende poner fin a los abusos en cuanto a la exigencia de fianza.
Obras de mejora
Se introduce la posibilidad de que, en cualquier momento de la duración del contrato de arrendamiento, el arrendador y el arrendatario puedan acordar la realización de obras de mejora en la vivienda y aumentar la renta, sin que ello implique un cambio en los plazos del contrato.
Gastos
Otro aspecto fundamental que introduce el Real Decreto-Ley con objeto de poner fin a la práctica habitual llevada a cabo por las agencias inmobiliarias, es la atribución al arrendador, cuando sea una persona jurídica (sociedad o empresa), de la obligación de hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, exceptuándose los gastos por servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal
Además de las medidas de reforma en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre implica una serie de modificaciones en el régimen de propiedad horizontal, de entre las que destaca la regulación de los requisitos para limitar o condicionar el arrendamiento turístico de viviendas.
Desahucios
Por último, y no por ello de menor importancia, sino justamente al contrario, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo que se refiere al procedimiento de desahucio de vivienda. Así, con la finalidad de reducir el ascendente número de desahucios, se introduce la posibilidad de que la Administración pueda contemplar la existencia de indicios de una posible situación de vulnerabilidad que pueda justificar, y así dar lugar a la suspensión del procedimiento por plazo de uno o dos meses, según el arrendador sea persona física o jurídica. Para ello se exige que en el requerimiento de pago al inquilino deudor de rentas se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales para que se valore esa posible vulnerabilidad.
