Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliarios “Nueva Ley Hipotecaria”

Hemos destacado las novedades más importantes de la nueva normativa para los préstamos hipotecarios, si tienes pensado firmar una hipoteca y tienes dudas legales, antes de firmar ven a PICADO ABOGADOS y consúltanos, después, quizás, sea demasiado tarde.

Los cambios más importantes en la nueva ley hipotecaria son los siguientes:

• Gastos de la formalización de hipoteca. – Los gastos que hasta la fecha eran abonados, en su gran mayoría por el consumidor, a partir de ahora será en su mayoría asumidos por la Entidad Financiera. El banco tendrá que abonar, Gestoría, Registro, Notaría, IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados), y su copia de la escritura. Por otro lado, el consumidor deberá asumir solamente, la tasación del bien inmueble y su copia de la escritura.

Si produjera una subrogación del acreedor, es decir, si usted cambia el préstamo hipotecario con otro banco, el nuevo banco o entidad financiera deberá pagarle una compensación al antiguo, siendo la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

• Uno de los puntos más importantes que contiene la nueva Ley, es que aumenta la protección a los consumidores, es por ello que, se intensifique la información para el futuro hipotecado, por tanto la entidades financiera deberá entregar las condiciones personalizadas recogidas en la FEIN, (Ficha Europea de Información Normalizada), que tiene con carácter de Oferta Vinculante con un mínimo de 10 días antes e igualmente facilitar al consumidor la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), en la que se recogen, entre otras, cláusulas más importantes, escenarios diversos con las cuotas a pagar y si es variable o no.

Asimismo, el consumidor está obligado a acudir al notario un día antes de la firma definitiva, para recibir asesoramiento (gratuito) y responder a un test, documentos que, el notario revisará antes de la firma, no realizando la misma sino está todos los documentos entregados y rellenos por el consumidor. Igualmente ocurre con los Registradores, no pudiendo inscribir cláusulas abusivas, en las escrituras.

• Uno de los artículos “estrella” de la nueva Ley, es el que regula la cláusula de vencimiento anticipado, la cláusula que aplica la entidad financiera tras el impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al Juzgado, estableciendo que el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que, durante la primera mitad del plazo la demora no exceda de un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas y durante la segunda mitad del plazo, el porcentaje del capital impagado asciende al 7% , mientras que las mensualidades de demora mínima son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.

• En cuanto a las amortizaciones, total o parcial, sólo se podrán cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera, además de bajar los porcentajes aplicables en función de si es una hipoteca variable o fija. En cuanto a las primeras podrá firmar, el 0,25% sólo durante los 3 primeros años y el 0,15 % sólo durante los primeros 5 años. En cuanto a las hipotecas de cuota fija, el 2% los 10 primeros años y del 1,5 % durante el resto.
• Las hipotecas multidivisa (préstamos concedidos en otras monedas), podrán ser convertidas en euros siempre que el titular quiera, obligando además a las entidades financieras informar regularmente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento de valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en el FEIN debe incluirse, como aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.
• Se prohíbe especialmente la aplicación de un límite mínimo para las hipotecas variables, no pudiendo volver a incorporar ni las “clausulas suelo” y tampoco les permiten considerar un Euribor al 0% cuando éste cotice en negativo.
• Se ha creado un registro gestionado por el Banco de España y Comunidades Autónomas para los intermediarios financieros y los prestamistas privados, prohibiendo expresamente que hayan tenido antecedentes delictivos o haber sido declarados en concurso.